Блог
Блог
Блог
Квартира в наследство, сдать или продать?
Получение квартиры в наследство – довольно распространенная ситуация. Я не буду писать про нюансы процедуры наследования или ситуацию, когда наследников несколько. Я сфокусируюсь на квартире как активе, способном приносить доход.
Варианты
Владелец квартиры может рассматривать несколько вариантов:
Вариант 1. Когда своего жилья нет, а наследство может стать отличным местом жительства. Это сработает, если:
- Вас устраивает состояние квартиры или вы готовы сделать ремонт, и
- Вас устраивает район/расположение квартиры.
Однако, если вам интересен вариант 1, вряд ли бы вы читали эту статью.
Вариант 2. Сдача в долгосрочную аренду. Самое популярное решение. У моей семьи тоже была квартира для аренды, и кое-какие тонкости такого «бизнеса» я знаю не понаслышке.
Есть очевидные преимущества. Только найди арендатора, и получай доход. Но если квартира совсем «убитая», сдать по рыночной цене вряд ли получится. Может понадобится косметический ремонт.
Для оценки такого варианта необходимо знать:
- Текущую арендную ставку для такой квартиры, в таком доме и в таком районе. Для таких целей отлично подойдут сервисы типа Циан или Авито, но смотреть нужно только на те объявления, которые ликвидны (их быстро снимают), а не на «висяки» с завышенными ценами. Главное – честно найти похожие варианты и не соблазняться на «висяки”.
- Стоимость косметического ремонта и как быстро такой апгрейд окупится. При долгосрочной аренде срок окупаемости будет, скорее всего, длинным (более года), и ремонт вряд ли того стоит.
- Размер других обязательных платежей собственника (капитальный ремонт, НДФЛ, налог на имущество, поверка счетчиков), ведь их вы не сможете перевесить на арендатора.
Добавьте то, что квартира может простаивать 1-2 месяца при смене арендаторов, что ее состояние будет ухудшаться и может требоваться текущий ремонт, замена замков, техники и тд. И вы получите ваш чистый ожидаемый годовой доход. Сама по себе эта сумма не так информативна, как ее отношение к стоимости квартиры, то есть текущая доходность инвестиций. Поэтому упражнение в варианте 4 тоже необходимо сделать.
Вариант 2 может подойти людям пред/пенсионного возраста, которым нужна добавка к пенсии.
Вариант 3. Краткосрочная аренда. Это настоящий бизнес. Здесь состояние квартиры и ее оснащение техникой/посудой/мелочами для жизни будет очень важно. Поэтому вложиться придется. И не только в ремонт, но и в маркетинг. Даже если вы будете сравнивать цены по Airbnb, сможете лишь приблизительно оценить доход, потому что простаивать в несезон квартира может долго. Во многом доход зависит от расположения, ценовой политики и общего состояния.
При оценке дохода не забудьте вычесть свою зарплату, ведь вам самим придется заниматься встречей гостей, управлением уборкой, снабжением, или … всё это делегировать, что тоже стоит денег.
Как и в варианте 2 полученный при расчетах чистый ожидаемый годовой доход сам по себе не так интересен, как его сравнение с текущей стоимостью квартиры и затратами на апгрейд. Поэтому возвращаемся к варианту 4.
Вариант 3 подойдет людям, у которых есть время и силы на бизнес.
Вариант 4. Продать, а вырученные деньги направить на достижение финансовых целей.
- Определите приблизительную стоимость квартиры. Есть много сервисов приблизительной оценки. Для Москвы и Московской области мне нравится сервис Индикаторы рынка недвижимости*. Для регионов лучше работает Авито. Здесь повторюсь, что стоимость квартиры в объявлении не всегда является ее реальной рыночной стоимостью. Посколько многие продавцы завышают свои ожидания.
- Стоит учесть затраты на риэлтора, ведь риски при продаже дорогостоящих объектов велики. Хороший риэлтор поможет вам продать а) быстрее, б) дороже. Но его услуги стоят денег (обычно 2-3%, зависит от региона). Риэлтор также поможет реалистичнее оценить стоимость квартиры.
- Оставьте резерв для торга. Шаг навстречу покупателю ускоряет сделку и улучшает понимание между сторонами.
- Налог при продаже. В общем случае, если квартира получена по наследству, НДФЛ взимается при сроке владения менее 3 лет. Есть еще одна лазейка. Согласно п 18 пп.2 п.2 мт. 220 НК РФ из налогооблагаемой базы можно вычесть документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры наследодателя, это может значительно уменьшить налогооблагаемую базу.
С учетом всех четырёх пунктов, вы сможете грамотно оценить сумму, которую получите на руки при продаже квартиры.
Доходности
Принять взвешенное решение поможет сравнение доходностей от разных вариантов. Чистая доходность при долгосрочной аренде в Москве редко превышает 4-5%. Посуточный бизнес может приносить значительно больше, но все очень индивидуально.
Аналитики ЦИАН посчитали средние доходности долгосрочной аренды жилья по городам РФ**. Это гросс цифры, то есть в них не учтены налоги, затраты на капитальный ремонт, и тд. Такие затраты съедают 1-2% доходности в год. Самые низкие цифры в Москве – 5,5% гросс (на январь 2020 г).
Общая доходность инвестиции может быть выше, если недвижимость растет в цене. Однако, при текущей рыночной ситуации (на апрель 2020) это маловероятно в ближайшие три года для большинства квартир вторичного фонда.
Теперь давайте сравнивать. На начало апреля 2020 года доходность российских 3-летних ОФЗ составляла 6,5-6,6% (с учетом вводимого НДФЛ с 2021 года 5,7%), 5-летние ОФЗ торгуются с доходностью 6,7% (5,8% с НДФЛ). По сути это безрисковая доходность, в то время как аренда жилья – это бизнес с риском, и здесь нужна премия за риск. На мой взгляд, премия за риск в жилой недвижимости должна составлять минимум 5%. Получилась ли у вас достаточная доходность?
Если нет, то обратите внимание на доходности инструментов фондового рынка в моей следующей статье. [ссылка на статью]
Спасибо за внимание!
*- Индикатор рынка недвижимости: https://www.irn.ru/price/
Подписаться на рассылку
Записаться на консультацию
Квартира в наследство, сдать или продать?
Получение квартиры в наследство – довольно распространенная ситуация. Я не буду писать про нюансы процедуры наследования или ситуацию, когда наследников несколько. Я сфокусируюсь на квартире как активе, способном приносить доход.
Варианты
Владелец квартиры может рассматривать несколько вариантов:
Вариант 1. Когда своего жилья нет, а наследство может стать отличным местом жительства. Это сработает, если:
- Вас устраивает состояние квартиры или вы готовы сделать ремонт, и
- Вас устраивает район/расположение квартиры.
Однако, если вам интересен вариант 1, вряд ли бы вы читали эту статью.
Вариант 2. Сдача в долгосрочную аренду. Самое популярное решение. У моей семьи тоже была квартира для аренды, и кое-какие тонкости такого «бизнеса» я знаю не понаслышке.
Есть очевидные преимущества. Только найди арендатора, и получай доход. Но если квартира совсем «убитая», сдать по рыночной цене вряд ли получится. Может понадобится косметический ремонт.
Для оценки такого варианта необходимо знать:
- Текущую арендную ставку для такой квартиры, в таком доме и в таком районе. Для таких целей отлично подойдут сервисы типа Циан или Авито, но смотреть нужно только на те объявления, которые ликвидны (их быстро снимают), а не на «висяки» с завышенными ценами. Главное – честно найти похожие варианты и не соблазняться на «висяки”.
- Стоимость косметического ремонта и как быстро такой апгрейд окупится. При долгосрочной аренде срок окупаемости будет, скорее всего, длинным (более года), и ремонт вряд ли того стоит.
- Размер других обязательных платежей собственника (капитальный ремонт, НДФЛ, налог на имущество, поверка счетчиков), ведь их вы не сможете перевесить на арендатора.
Добавьте то, что квартира может простаивать 1-2 месяца при смене арендаторов, что ее состояние будет ухудшаться и может требоваться текущий ремонт, замена замков, техники и тд. И вы получите ваш чистый ожидаемый годовой доход. Сама по себе эта сумма не так информативна, как ее отношение к стоимости квартиры, то есть текущая доходность инвестиций. Поэтому упражнение в варианте 4 тоже необходимо сделать.
Вариант 2 может подойти людям пред/пенсионного возраста, которым нужна добавка к пенсии.
Вариант 3. Краткосрочная аренда. Это настоящий бизнес. Здесь состояние квартиры и ее оснащение техникой/посудой/мелочами для жизни будет очень важно. Поэтому вложиться придется. И не только в ремонт, но и в маркетинг. Даже если вы будете сравнивать цены по Airbnb, сможете лишь приблизительно оценить доход, потому что простаивать в несезон квартира может долго. Во многом доход зависит от расположения, ценовой политики и общего состояния.
При оценке дохода не забудьте вычесть свою зарплату, ведь вам самим придется заниматься встречей гостей, управлением уборкой, снабжением, или … всё это делегировать, что тоже стоит денег.
Как и в варианте 2 полученный при расчетах чистый ожидаемый годовой доход сам по себе не так интересен, как его сравнение с текущей стоимостью квартиры и затратами на апгрейд. Поэтому возвращаемся к варианту 4.
Вариант 3 подойдет людям, у которых есть время и силы на бизнес.
Вариант 4. Продать, а вырученные деньги направить на достижение финансовых целей.
- Определите приблизительную стоимость квартиры. Есть много сервисов приблизительной оценки. Для Москвы и Московской области мне нравится сервис Индикаторы рынка недвижимости*. Для регионов лучше работает Авито. Здесь повторюсь, что стоимость квартиры в объявлении не всегда является ее реальной рыночной стоимостью. Посколько многие продавцы завышают свои ожидания.
- Стоит учесть затраты на риэлтора, ведь риски при продаже дорогостоящих объектов велики. Хороший риэлтор поможет вам продать а) быстрее, б) дороже. Но его услуги стоят денег (обычно 2-3%, зависит от региона). Риэлтор также поможет реалистичнее оценить стоимость квартиры.
- Оставьте резерв для торга. Шаг навстречу покупателю ускоряет сделку и улучшает понимание между сторонами.
- Налог при продаже. В общем случае, если квартира получена по наследству, НДФЛ взимается при сроке владения менее 3 лет. Есть еще одна лазейка. Согласно п 18 пп.2 п.2 мт. 220 НК РФ из налогооблагаемой базы можно вычесть документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры наследодателя, это может значительно уменьшить налогооблагаемую базу.
С учетом всех четырёх пунктов, вы сможете грамотно оценить сумму, которую получите на руки при продаже квартиры.
Доходности
Принять взвешенное решение поможет сравнение доходностей от разных вариантов. Чистая доходность при долгосрочной аренде в Москве редко превышает 4-5%. Посуточный бизнес может приносить значительно больше, но все очень индивидуально.
Аналитики ЦИАН посчитали средние доходности долгосрочной аренды жилья по городам РФ**. Это гросс цифры, то есть в них не учтены налоги, затраты на капитальный ремонт, и тд. Такие затраты съедают 1-2% доходности в год. Самые низкие цифры в Москве – 5,5% гросс (на январь 2020 г).
Общая доходность инвестиции может быть выше, если недвижимость растет в цене. Однако, при текущей рыночной ситуации (на апрель 2020) это маловероятно в ближайшие три года для большинства квартир вторичного фонда.
Теперь давайте сравнивать. На начало апреля 2020 года доходность российских 3-летних ОФЗ составляла 6,5-6,6% (с учетом вводимого НДФЛ с 2021 года 5,7%), 5-летние ОФЗ торгуются с доходностью 6,7% (5,8% с НДФЛ). По сути это безрисковая доходность, в то время как аренда жилья – это бизнес с риском, и здесь нужна премия за риск. На мой взгляд, премия за риск в жилой недвижимости должна составлять минимум 5%. Получилась ли у вас достаточная доходность?
Если нет, то обратите внимание на доходности инструментов фондового рынка в моей следующей статье. [ссылка на статью]
Спасибо за внимание!
*- Индикатор рынка недвижимости: https://www.irn.ru/price/
